Der Amazon jenseits der Türschwelle

Der Amazon jenseits der Türschwelle

Die Digitalisierung hat der Immobilienbranche schon zahlreiche Veränderungen gebracht: smarte Gebäude, virtuelle Besichtigungstouren, BIM, Arbeiten in der Cloud und vieles mehr. Alles Einzellösungen, die für sich betrachtet sicherlich ihre Existenzberechtigung haben und Mehrwert bieten. Doch wie gelingt es, die gesamte Wertschöpfungskette entlang einer Immobilie zu digitalisieren? Weg von Einzellösungen hin zu einem Gesamtsystem, deren Schnittstellen nahtlos ineinandergreifen? Nach meinem Verständnis gelingt Digitalisierung nur, wenn wir es schaffen, auf geschlossene Workflows zurückzugreifen.

Digitalisierung bedeutet letztlich nichts anderes als den Abbau von Barrieren. Mit den nötigen Daten bringen wir Mobilität in die Immobilität. Und versuchen dabei, neue Wege zu gehen.

Erstens: Bei CapitalBay steht der Mensch, der Nutzer der Immobilie im Mittelpunkt. Häuser und Wohnungen, in denen Menschen leben, arbeiten, studieren oder im Alter gepflegt werden, sind Spiegel ihrer Nutzer. Wir nehmen die Perspektive dieser Menschen ein. Zweitens: Wir betrachten den gesamten Investitionszyklus. Und drittens: CapitalBay versucht, so viele Prozesse wie möglich digital abzubilden.

Zwei Kernbereiche stehen bei uns im Fokus: Das sogenannte Huming, worunter wir das Beheimaten von Menschen in umbauten Raum verstehen, und das Trading, also die Automatisierung von Einkaufs-, Strukturierungs- und Verkaufsprozessen. Näheres dazu später.

Alles zusammen führt zu einer völlig anderen Art der Bewertung von Objekten, zu einem anderen Umgang mit der Immobilie und zu einer anderen Art der Generierung von Cashflows. Uns geht es darum, eine nachhaltige Beziehung zwischen Nutzer und Eigentümer zu schaffen, die weit über die reine Vermietung von umbautem Raum hinausgeht. Dazu gehören auch zukunftsweisende Produkte und Dienstleistungen, die den Nutzern zugutekommen, sie binden und den Cashflow erhöhen.

Dynamische Bewertungsmethode als Grundlage

Hinter unserer täglichen Arbeit steht die Idee der „Dynamischen Methode“. Sie fußt vor allem auf einer Erkenntnis: Wer Fehlinvestitionen vermeiden und gleichzeitig realistische Renditechancen berechnen will, kann sich nicht auf die herkömmlichen Bewertungsverfahren verlassen, weil sie eine Immobilie nur punktuell betrachten. Entscheidend aber ist nicht der Wert an einem Stichtag, sondern der Blick auf den gesamten Investitionszyklus.

Nicht „Lage, Lage, Lage“ ist also das A und O, sondern „Timing, Timing, Timing“. Oder anders gesagt: Wann wird wer zu welchem Preis und zu welchen Bedingungen mieten oder kaufen wollen? Wie werden sich Wert und Cashflow einer Immobilie verändern? Wann steige ich ein? Wann investiere ich in das Objekt? Wann steige ich aus?

Trading: Werte erkennen

Der Paradigmenwechsel „weg von statischen, hin zu zyklischen Bewertungsmomenten“ manifestiert sich bereits im Trading. Sämtliche Immobilienangebote durchlaufen bei CapitalBay eine IT-gestützte Echtzeit-Vergleichsanalyse. Dafür verwenden wir die von uns mitentwickelte Transaktionssoftware 21st. Die Anwendung findet Objekte, automatisiert deren Bewertung und orchestriert die Due Diligence digital. So lassen sich täglich mehr als 1.000 Transaktionen analysieren.

Grundlage der Bewertung bilden bundesweit verfügbare Daten. Wir haben Deutschland in 55 Millionen Quadranten unterteilt und jede Straße geocodiert. Mehrere Millionen Datensätze liegen hinter diesen Quadranten: demografische, ökonomische und sozioökonomische, Preise und Objektdaten. Auf Knopfdruck erhalten wir Vergleichsdaten und können sehen, an welcher Stelle im Zyklus sich die uns angebotene Immobilie befindet. Mit Hilfe dieser Big-Data-Analyse können wir künftige Entwicklungszyklen und Miettrends errechnen und Risiken besser einschätzen.

Der gesamt Akquisitions- und Transaktionsprozess wie auch die Kapitalisierung einer Immobilie sollen digital erfolgen. Käufer und Verkäufer treffen auf unserer Plattform zusammen. Dadurch können wir profilgenaue Produkte entwickeln und – Vorbild Börse – den Austausch von Finanz- und Immobilienprodukten managen.

Huming: Weg von Stein, hin zum Menschen

Der wichtigste Protagonist fehlt noch in unserer Betrachtung: der Nutzer. Damit sind wir beim Huming angekommen. Huming leitet sich ab von Home und Human. Huming führt zum Kernparadigma von CapitalBAY: Weg vom Stein, hin zum Menschen.

Wodurch lässt sich in der Regel der Wert einer Immobilie heben? Durch Leerstandsreduktion, Bestandsmieterhöhung, fluktuationsbedingte Mieterhöhung, Flächenerweiterungen im oder am Bestand sowie Konversionen. CapitalBay geht mit Mass-Customization noch einen Schritt weiter. Ähnlich wie ein Autokonzern schaffen wir ein gleiches Chassis und entwickeln darauf aufbauend eine individuelle Innenausstattung – entsprechend der jeweiligen Betreiberstrategie und Zielgruppe. So gelingt es, mehr Miete pro Quadratmeter zu erzielen, weil unterschiedliche Leistungen – Möbel, Concierge-, Sicherheits-, Internet- oder Telefonservice – gleich mit angeboten werden.

Meine Zukunftsvision: Menschen suchen eine Wohnung und konfigurieren diese gemäß ihren Vorstellungen. Sie geben das Postleitzahlengebiet ein, die Quadratmeterzahl, die Ausstattung – von der Einbauküche, Möblierung bis hin zu den Accessoires wie Handtücher, Geschirr und Bettzeug – und natürlich den Mietbetrag, den sie zu zahlen bereit sind. Die entsprechend ausgestatteten Wohnungen sind in etwa doppelt so teuer wie die üblichen Vergleichswohnungen. Dafür erhalten die zukünftigen Mieter ein besseres Produkt. Der Clou: Bei CapitalBay erhalten sie ein Rabattsystem, ein Bonusprogramm. Jedes Mal, wenn unsere Mieter etwas über das CapitalBay-Portal konsumieren, erhalten sie einen „Humi“. Ein fittes Rentnerpaar übernimmt die Gartenpflege und räumt den Schnee? Die Miete reduziert sich für das Paar um x Prozent. Ein Singlehaushalt schließt eine Versicherung über unser Huming-Programm ab? Ein Teil der Monatsmiete wird ihm gutgeschrieben. Die Familie kauft ein Auto über uns? Zwei Monatsmieten Gutschrift. Weltreise: drei Monatsmieten. Alle Einkäufe unserer Mieter erfolgen über unser Portal. Die erzielten Mengenrabatte reichen wir an unsere Mieter weiter. (Ist das so? Wer zahlt die Rabatte?) Wir werden zu Google oder Amazon jenseits der Türschwelle.

Im Grunde genommen ist es doch so: Der Mieter will wenig Miete für viel Produkt, der Eigentümer viel Miete für wenig Produkt. Wir schaffen die Verbindung zwischen Mieter und Eigentümer und bieten durch zahlreiche Dienstleistungen mehr Produkt. Dadurch erhöht sich die Rendite. So vereinen wir alle Interessen und schaffen systemisch Wert für beide Parteien.

Quelle: Immobilienwirtschaft (Haufe Verlag) Nr. 06/2019