Immobilien so schnell handeln, wie andere es mit Aktien tun

Berlin, 26. Juli 2018

Die Ankaufprüfung bei Capital Bay in Berlin erinnert an den Handelssaal einer Bank.

George Salden, CEO des Investment-Managers Capital Bay, ärgerte sich früher oft über schwerfällige und ungenaue statische Bewertungsmodelle. Die fragen in erster Linie nach der Lage und dem Zustand eines Objekts, setzen es aber nicht in Bezug zu prognostizierter Marktentwicklung und dem Potenzial der Umgebung. Mit dem Proptech 21st Real Estate hat Salden einen Partner gefunden, um seine Vision einer dynamischen Investmentanalyse in Echtzeit umzusetzen.

George Salden ist ein viel beschäftigter Mann. Und er hat eine Vision: weg vom in der Immobilienwirtschaft allgegenwärtigen Paradigma von Lage, Lage, Lage hin zum richtigen Timing. Dass die Immobilienbewertung immer noch auf den Ist-Zustand eines Gebäudes abstellt, hält Salden in Zeiten hochdynamischer Märkte für einen schweren Fehler. „Wir befinden uns in einer Umbruchzeit. Die Frage ist: Wie kann ich die sich in ständigem Wechsel befindenden Zyklen in jeder Mikrolage richtig abbilden?“, fasst er seine überlegungen zusammen.

Salden, der früher Vorstandsmitglied von Arbireo Capital war und auf eine Transaktionserfahrung von über 5 Mrd. Euro zurückblickt, hatte seine Vorstellung vom idealen Investmentvorgang für Immobilien schon 2014 in einem Buch niedergelegt. Doch bevor er 2016 Capital Bay gründete, brauchte er eine digitale Basis. Die schuf er, indem er einige Monate zuvor mit Gleichgesinnten das Proptech 21st Real Estate aus der Taufe hob, das es sich zur Aufgabe gemacht hat, den Kauf- und Verkaufsprozess bei Immobilien zu digitalisieren. Dazu zählt zum Beispiel die vollständige Erfassung aller Mietspiegel, damit ein Bewerter oder Investment-Manager nicht bei jeder Prüfung erneut in einer Tabelle nachschlagen muss. „Repetitive Tätigkeiten verschwinden dadurch einfach“, sagt Nicolai Wendland, COO von 21st Real Estate. Das Zusammentreffen mit Salden bezeichnet er rückblickend als großen Glücksfall.

Das intellektuelle Eigentum an der 21st- Software, die auf den Rechnern von Capital Bay läuft, liegt ganz beim Proptech selbst, um die Technologie auch Dritten zugänglich machen zu können. Salden ist an 21st Real Estate zwar noch beteiligt, sein Investmenthaus nutzt die Software jedoch unter Lizenz. Um die Weiterentwicklung des Programms kümmern sich nun die Proptech-Spezialisten. Salden hat längst in den nächsten Gang geschaltet: „Ziel von Capital Bay ist es, den gesamten Investitionsprozess entlang der Wertschöpfungskette vertikal zu integrieren. Wir sind dabei schon sehr weit gekommen, werden in den kommenden Monaten aber noch einzelne Unternehmen erwerben. Wenn in die Ankaufsprüfung der Immobilie schon bestimmte Ausstattungsmerkmale einfließen, um die Bedürfnisse unserer künftigen Mieter optimal zu befriedigen, haben wir unser Ziel erreicht: den Cashflow nicht nur zu wahren, sondern auch zu mehren.“

Seit der Gründung vor gut zwei Jahren ist der Mitarbeiterstamm von Capital Bay von sechs auf über 100 gewachsen, die an sieben Standorten tätig sind. Am weitesten fortgeschritten ist die Automatisierung bei der Objektprüfung. Im sogenannten Transaction-Management arbeiten acht der 47 Mitarbeiter in der Berliner Zentrale sowie vier weitere in der Frankfurter Zweigstelle. Rund 1 Mio. Euro hat Salden in Hard- und Software des Berliner Transaktionsteams investiert. Pro Tag prüft das Team zwischen 80 und 100 mögliche Deals, unter anderem als „verlängerte Werkbank“, wie Salden es nennt, für die Deutsche Wohnen. Das wäre ohne Softwareunterstützung gar nicht möglich.

„Wir haben Deutschland in 55 Mio. Rasterquadrate unterteilt, jede Straße ist geocodiert“, führt Salden aus. „Das ermöglicht es, jedes Objekt nicht nur mit den relevanten Marktdaten, sondern auch mit allen makroökonomischen Parametern und betrieblichen Kostengrößen zu verknüpfen. Auf diese Weise lässt sich genau erkennen, an welcher Stelle im Zyklus sich ein Objekt befindet.“ Und das ist entscheidend für die richtige Investmentstrategie, fährt Salden fort: „Je mehr ein Teilmarkt überbewertet ist, desto tiefer muss der Investor in der Wertschöpfungskette ansetzen, um überhaupt einen Gewinn erwirtschaften zu können. Wenn wir uns München anschauen, dann wird klar: Da müssten Sie derzeit schon einen Acker kaufen, um an einem Projekt noch etwas zu verdienen.“

Salden hofft, dass mit größerer Datenverfügbarkeit auch ein Umdenken stattfindet. „Der Wert der Immobilie ist in den Köpfen immer noch vom Beton getrieben: Da klopft einer gegen die Wand und denkt, jetzt versteht er den Wert des Gebäudes. Das ist selbstverständlich Unsinn“, amüsiert sich Salden. „Andere Anlageklassen wie beispielsweise Aktien sind von jeher zahlengetrieben. Immobilienmenschen jedoch haben eine Grundskepsis gegenüber Zahlen. Wir müssen raus aus diesen Spelunkengesprächen und Licht in das Dunkel des Transaktionsschlundes bringen.“

Profitieren würden von mehr Transparenz nach Saldens überzeugung alle Marktteilnehmer. Wer Daten teilt, erhält selbst Vergleichswerte, ohne dass Rückschlüsse auf einzelne Deals möglich sind. „Das System könnte noch viel genauer werden, wenn mehr Partner ihre Kostenstrukturen in unser Modell einspeisen“, sagt Salden. „Wir arbeiten derzeit mit rund 300 Entwicklern und Bestandshaltern zusammen, das klingt zunächst vielleicht viel. Aber damit bilden wir bisher letztlich nur wenige Prozentpunkte des Gesamtmarktes ab.“ us

Quelle: Immobilien Zeitung,
Urheber: Ulrich Schüppler